A propos de La Bade

LE LOTISSEMENT COMMUNAL DE LA BADE :

HISTOIRE D'UN ECHEC .

Les chiffres entre parenthèses et en italiques renvoient aux notes qui se trouvent en fin de texte

En août 2005, la municipalité ouvrait une enquête publique dont l'objet était un projet de lotissement sur le site de La Bade. Comme justification principale de cette initiative : la nécessité de proposer aux jeunes de Treilles des terrains bon marché. Il fallait, en sortant du cadre du marché de l'immobilier, permettre à de jeunes ménages aux revenus modestes d'accéder à la propriété. Conscients des difficultés rencontrées par les jeunes, dans un marché devenu délirant, nous étions dès le début favorables au projet et à son esprit. En revanche, le site proposé pour la réalisation du projet nous était apparu extrêmement mal choisi. On ne pouvait pas trouver un lieu moins convenable. Terrain très pentu, exposé plein nord, sans doute dangereux en cas de très fortes pluies, exposition au vent record, même pour Treilles. Il nous est apparu tout de suite que le pari de mettre à disposition des terrains à faible coût était intenable. Travaux de terrassements considérables, bassins de rétention, chaussée-réservoir, escaliers monumentaux, devaient fatalement conduire à une facture très élevée. Malgré nos réserves exprimées au moment de l'enquête publique, M. Bouton, pourtant «  du métier », annonçait un prix de vente de moins de 30 € le m2. Nous étions pour notre part absolument convaincus que le prix serait beaucoup plus élevé, compte tenu des travaux nécessaires, et donc incompatible avec la finalité du projet. La suite de l'histoire nous donna malheureusement raison sur toute la ligne, car le prix annoncé en novembre 2007 était de 94,04 € le m2. Plus du triple donc. 200 % plus cher que le prix annoncé. Un record du dépassement prévisionnel. Soit le maire s'était lancé dans ce projet sans la précaution élémentaire d'en faire évaluer le coût, et dans ce cas on peut parler d'incompétence, soit son intention aurait été de tromper les jeunes du village. Et dans ce cas la raison d'être du lotissement, permettre à ces derniers d'accéder à la propriété, n'aurait été qu'un prétexte.

Nous avions proposé à l'origine de situer le lotissement communal, entre autres possibilités, dans la zone dite du Petentous qui fait l'objet actuellement du projet, contestable, de zone artisanale à la sortie de Treilles (versant maritime). Le terrain de cette zone était idéal pour proposer des terrains à bas prix. Le lieu est un quasi plateau avec une pente extrêmement faible. Des travaux de terrassements beaucoup moins importants, une exposition sud-est, une vue panoramique sur la mer (c'est d'ailleurs la publicité du promoteur actuel), la station d'épuration à moins de 400 mètres derrière, vraiment, un très bon site.  L'objection qui nous avait été faite alors portait sur un éloignement plus important par rapport au centre du village. En fait, il n'en est rien. Sauf à vol d'oiseau, mais nous ne sommes pas des oiseaux, La Bade est dans une fausse proximité avec le village. En voiture, la distance, si on part depuis le milieu du lotissement de la Bade pour se rendre place de la Fontaine, est de 800 mètres par le coté « corbières » et 1100 mètres par le coté mer. Alors que cette zone du Petentous est à 900 mètres de cette même place. Donc une différence très faible dans tous les cas de figure et parfaitement négligeable pour les déplacements automobiles. Car nous voyons bien que les escaliers monumentaux édifiés le long de la pente de La Bade et qui endommagent considérablement le paysage tout en étant mal commodes et même dangereux, ne sont guère fréquentés.

De toutes ces objections, pourtant raisonnables, rien n'a été retenu et la municipalité s'est enferrée dans son projet manifestant un entêtement suspect. L'explication qui a pu en être donnée était qu'en vérité le site avait été choisi, non pas pour permettre aux jeunes du village de se loger, mais pour avantager, principalement, une famille de Treilles très influente au conseil municipal. Et ce qui devait arriver arriva. Et il en est souvent ainsi lorsque l'on veut faire passer les intérêts particuliers avant l'intérêt général. Des trente ménages de jeunes de Treilles candidats à l'achat de terrain, seulement deux ont pu réaliser leur projet immobilier (1). Car, toujours en raison du choix désastreux du site, non seulement les prix des terrains n'étaient plus ce qui avait été annoncé, mais la construction des maisons elles-même s'avérait plus coûteuse en raison des terrassements, fondations, murs de soutènement nécessaires.

Les acquéreurs des lots « coté antennes » avaient même l'obligation, pour dégager leur vue ou installer une cour ou une piscine, de faire de très gros travaux pour creuser la roche de la montagne. Devant ces devis dépassant toutes les prévisions, la quasi totalité des jeunes de Treilles ont dû renoncer à construire sur la Bade dans le lotissement qui pourtant leur était prioritairement destiné (2).

Premier et principal échec mais, hélas, pas le dernier, ni le seul. Le lotissement a donc été lancé il y a maintenant plus de huit ans. Et il est loin d'être terminé. Cinq lots restent à vendre (3) et trouvent difficilement preneur. La municipalité les divise pourtant en deux, à la demande, pour trouver des acquéreurs. Quant aux maisons effectivement construites, on est loin du compte car, sur 32 maisons, à peine plus du tiers sont terminées. En tout, il aura fallu attendre neuf, peut-être dix ou onze ans pour ce but. Là encore un record ! M. le Maire invoquera certainement la crise pour justifier ce ratage économique qui s'est, entre autres, traduit par le paiement d'intérêts considérables générés par les emprunts contractés par la commune pour financer les travaux. Plus la vente des lots est lente, plus l'emprunt dure longtemps et les intérêts s'accumulent. La crise (qui n'a d'ailleurs fait connaître ses premiers effets qu'en 2009 et 2010) est bien là, c'est certain, mais pourquoi, à Treilles « sans pareille », est-elle bien plus sensible qu'ailleurs ? M. le Maire, alors qu'il proposait dans son lotissement 32 maisons a cru habile de vendre, absolument au même moment, pour une somme dérisoire (8,90 € le m2) à un promoteur, un des meilleurs terrains de la commune. Ce dernier s'est donc trouvé dans la situation de concurrencer le lotissement communal en proposant une trentaine de lots à construire. Nous avons perdu le compte des promoteurs qui se sont succédés sur cette affaire, mais nous avons retenu qu'ils faisaient tous une offre presque équivalente sur le marché (si on tient compte du moindre coût de la construction pour les lots des Terrasses de la Bade). A l'évidence, il s'agissait d'une grossière erreur administrative. Que penseriez-vous d'un commerçant qui vendrait, pour des cacahuètes, à un concurrent, une boutique juste en face de la sienne, afin qu'il y vende, au même prix, des produits de qualité comparable ? La réponse est facile à faire. Mais dans le cas qui nous occupe, c'est plus compliqué. On ne peut pas imaginer qu'un maire aussi calculateur que M. Bouton puisse faire une erreur pareille. Ne serait-ce pas plutôt la perspective de voir la S.A.R.L. Bouton s'occuper des terrassements de ce lotissement privé qui l'aurait conduit, en sa qualité de maire, à céder, ce terrain à un promoteur (Initialement « Nexity » qui a assez rapidement « lâché » l'affaire, nous n'avons jamais trop su pourquoi) ? Tout cela est sans doute légal, il convient de le préciser. Bien que le conflit d'intérêt soit évident, il semble qu'en l'état actuel de la législation il n'y a là rien d'anormal, même si la morale s'en trouve fortement bousculée.

Quoiqu'il en soit, l'offre de terrains à bâtir sur Treilles s'est trouvée, au même moment, très excessive. Ce n'est pas moins de 76 lots qui furent simultanément proposés entre le communal et le privé (89 actuellement en comptant la zone artisanale, car contrairement aux apparences, il s'agit bien, de « résidentiel »). Si l'on compte une moyenne de 3 personnes par maison (ce qui est faible), on parle alors d'un accroissement de population de 267 habitants. Rapporté au 180 habitants actuels de la commune c'est plus que considérable ( près de 150 % d'augmentation!).

Ce chiffre est à rapprocher des paramètres voulus par le plan directeur de développement de la région narbonnaise (SCOT). Celui-ci préconise, dans le but d'éviter une urbanisation excessive et une destruction trop grande de l'espace naturel (cadre, rappelons-le, de la première activité économique de la région : le tourisme), un taux d'accroissement de la population de 2 % par an ce qui ferait, pour une période de dix ans, près de 22 %. Sept fois moins que ce qu'a décidé, dans son coin, M. Bouton. Si tous les maires de la région agissaient dans le même sens que celui de Treilles « sans pareille », il faudrait peu de temps pour arriver à une situation comparable à la situation espagnole : mévente, bulle immobilière et destruction de l'espace littoral.

Les Treillois doivent se rappeler que M. Bouton avait présenté lors d'une réunion publique en 2006, « son » PLU. Celui-ci se proposait comme objectif à moyen terme d'arriver à une population de 1600 habitants.

Le moyen d'y parvenir : entourer le village de toutes une séries de hameaux judicieusement placés du point de vue de la défense d'intérêts privés bien représentés au conseil municipal. Les autorités de tutelle ne s'y sont pas trompées et ont refusé en bloc ce projet mégalomane, non conforme aux règles élémentaires du développement durable.

Le nouveau PLU que M. Bouton a été obligé de présenter, et dont la procédure d'adoption en cours vient d'être ajournée, a une apparence plus modeste. On peut cependant craindre, légitimement, que M. Bouton, gardant en tête sensiblement le même projet, ait choisi de le réaliser selon la technique dite du « salami », tranche après tranche. Il est d'ailleurs à déplorer que , soit par incompétence, soit par calcul, l'enquête publique nécessaire à l'adoption de ce PLU n'aura lieu qu'après les élections municipales. Ce qui revient à dire que les citoyens voteront en mars prochain « à l'aveugle ». Ce qui n'est pas très démocratique. Treilles « sans pareille », encore.

L'objectif avoué par M. Bouton est de porter la population de Treilles à 600 habitants (4). Mais comme il indique par ailleurs qu'il faut faire trois maisons pour avoir un résident principal, ce n'est pas moins de 420 maisons qu'il faudra construire ( voir note 5 pour le détail du calcul). Comme les deux lotissements de La Bade ne représentent « que » 76 constructions, c'est donc près de 350 maisons qu'il faudra installer sur le territoire de la commune. Lorsque l'on constate l'impact sur le milieu naturel des deux lotissements (même pas encore réalisés encore au tiers de ce qu'ils seront), on peut imaginer, non sans frémir, ce que cela donnera lorsque s'y ajouteront cinq fois plus de constructions.

Les justifications données par M. Bouton à cette urbanisation effrénée sont au nombre de deux. D'abord, permettre l'installation d'un commerce (épicerie /café). Il se base pour cela sur une étude remontant à 15 ans qui fixerait, selon lui, à 500 habitants le seuil de rentabilité. Cette étude trop ancienne ne tient évidemment pas compte des changements d'habitudes de consommation intervenues depuis (généralisation des congélateurs, plats surgelés, etc.) et de l'offre très importante, localement, des grandes surfaces. C'est donc beaucoup plus de résidents permanents qu'il faudrait installer pour atteindre ce seuil de rentabilité (6). La deuxième justification : permettre des rentrées fiscales sous forme de taxes d'habitations et foncières. Là encore, cela n'a aucun sens car c'est commettre l'erreur de confondre recettes et bénéfice. En effet, ces nouvelles constructions occasionnent des dépenses supplémentaires pour la commune : voiries , éclairages, ramassage d'ordures, travaux divers, personnel communal, nouveaux locaux municipaux (7), etc... Et, au bout du compte, les recettes nouvelles sont absorbées par les dépenses supplémentaires.

En résumé, une étude périmée, et une conception économique fausse, à l'appui d'un projet dévastateur.

« La TREILLOISE »

1) Une partie de ces jeunes a quitté le village pour se loger ailleurs , suite à cette mésaventure. D'autres, originaires du village et qui voulaient y revenir, ont renoncé à ce projet.

2) Pour autant, les ménages qui se sont installés depuis dans les Lotissements de La Bade (municipal et Terrasses de la Bade) ont toute notre plus sincère sympathie et c'est avec beaucoup de plaisir que nous constatons qu'ils ont choisi le village de Treilles pour résider.

3) Situation au 1/10 /2013, le chiffre a pu évoluer depuis, mais sans doute assez peu.
4) Certains Treillois font valoir que le village au début du siècle dernier, comptait autour de 450 habitants et donc que cette population pourrait de nouveau être atteinte. Mais les situations ne sont pas du tout comparable pour diverses raisons. D'abord, l'occupation des maisons étaient très différentes : chaque maison pouvait abriter 8 à 10 personnes parfois même plus (trois générations cohabitaient couramment : parents, enfants (en plus grand nombre), grands parents). Ce n'est évidemment plus du tout le cas actuellement. Toutes ces personnes n'avaient pas de véhicules automobiles ce qui au regard des particularités du village a son importance. Et surtout, quasiment l'ensemble de cette population, enfants mis à part (et encore...), avait un emploi dans le village même, et, pour la plus grande partie, dans l'agriculture (vignes, élevages, céréales, etc...). Ce qui est d'une extrême importance car le village lorsqu'il accueille de nouveaux habitants doit aussi pouvoir leur proposer des emplois. Cela est de plus en plus nécessaire compte tenu de l'évolution du coût des transports (inutile d'en dire davantage sur le sujet, tout le monde l'a bien mesuré) et, pour ceux qui en ont le souci, la préservation de l'environnement (pollution, réchauffement climatique, etc.).
5) L' objectif visé serait une population de 600 habitants permanents. Cette catégorie s'élève actuellement à 180 habitants ; on est donc devant une croissance souhaitée de 600 – 180 = 420 habitants. Si on reste sur une moyenne de 3 personnes par maison, il faudrait construire 420 : 3 = 140 maisons.
Mais comme, selon M. Bouton, il faut construire 3 maisons pour avoir une maison correspondant à une occupation permanente, c'est donc le triple qu'il faudra construire : 140 x 3 = 420 maisons.
6) Objectif certainement inatteignable même à très long terme. Et donc d'aucune utilité pour la vie pratique des habitants actuels et ceux amenés à s'installer à Treilles prochainement. Nous aurons dans notre programme d'autres solutions plus réalistes et plus faciles à mettre en place rapidement.
7) L'accroissement important de population proposé entraîne de fait une obligation d'augmenter la taille voire le nombre des locaux municipaux (Garages, entrepôts, la Mairie elle-même, etc). On commence par une annexe à la Mairie, et puis il faut poursuivre par la construction d'une nouvelle Mairie plus grande. De même, il faut acheter de nouveaux engins, camions, etc. et construire les garages correspondants. Bref, le mythe de l'enrichissement de la commune par l'accroissement artificiel de la population n'a pour seul fondement qu'une absence d'évaluation des dépenses nouvelles nécessairement engendrées par l’accueil convenable des nouveaux arrivants.